L’investissement

Immocratie a le privilège de vous inviter à réserver votre participation au financement d’une opération de promotion, « Les Villas Belle Époque », ensemble de 4 maisons de ville de style châtelaillonnais, à Châtelaillon-Plage (17340) au sud de La Rochelle. La souscription sera proposée à la rentrée, prioritairement aux investisseurs ayant réservé.

L’opération, initiée et gérée par TFI (Groupe Domidylle), consiste en :

• L‘acquisition de deux parcelles sur lesquelles se trouvent deux hangars à ossature métallique
• La démolition des hangars et la construction de 4 maisons de ville
• La revente en VEFA de ces 4 maisons

LES POINTS ESSENTIELS A RETENIR

• Les investisseurs sont invités à souscrire à l’émission obligataire de la société SAS VILLAS BELLE ÉPOQUE, qui, avec les fonds collectés, abondera ses fonds propres pour acquérir l’ensemble immobilier et démarrer les travaux.
• 250.000 euros sont recherchés sur Immocratie et/ou sur Upstone. Si l’objectif de collecte n’est pas atteint dans les temps, les investisseurs ayant souscrit seront intégralement remboursés du montant investi.
• En cas de réussite du projet, les investisseurs récupéreront leurs fonds et les intérêts courus, 12 mois après l’émission, avec un objectif de rentabilité annuelle (TRI) de 12,0% net de frais. Il est rappelé qu’il s’agit d’un objectif, pas d’une promesse de rendement et le TRI peut être inférieur ou nul
• Le dirigeant de SAS VILLAS BELLE ÉPOQUE, Thierry Foubert, a réalisé une cinquantaine de logements sur La Rochelle et sa région en 10 ans d’activité. Il s’agit de sa septième collaboration avec immocratie, les 4 premières ayant fait l’objet d’une sortie positive conformes aux attentes.
• Les parcelles sont sous promesse de vente, un permis de construire valant permis de démolir a été obtenu avec purge du recours des tiers prévue début août.
• Une garantie financière d’achèvement (GFA) sera souscrite.
• 3 villas sur 4 sont d’ores et déjà précommercialisées
• TFI EURL, la holding de Thierry Foubert, se porte garante de l’emprunt obligataire (Garantie autonome à première demande) et se substituera à la SAS VILLAS BELLE ÉPOQUE si le projet ne lui permet pas de le rembourser à la date d’échéance. Une caution personnelle solidaire notariée sera également consentie par Thierry Foubert déclarant disposer d’un patrimoine immobilier net de dettes de 776.000 € en juillet 2024

LE FINANCEMENT

La SAS VILLAS BELLE ÉPOQUE financera l’opération comme suit :

• Un apport de fonds propres de 300.000 euros répartis comme suit :
  • Un apport de fonds propres de 50.000 euros par TFI EURL
  • Un apport de fonds propres de 250.000 euros par les investisseurs IMMOCRATIE
• Les appels de fonds issus de la précommercialisation actuelle pour 1.724.583 € HT
• Un emprunt bancaire de 600.000 euros contracté auprès d’une grande banque française

Soit un financement total de 2.624.583 €

LE MONTAGE FINANCIER

Dans l’opération, les investisseurs souscriront aux obligations émises par la SAS VILLAS BELLE ÉPOQUE.

Les titres émis sont des obligations « in fine » ce qui signifie que le remboursement du nominal et des intérêts se déclenche en une fois à la date d’échéance des obligations. La date de remboursement ainsi que le taux d’intérêt sont déterminés au préalable dans le contrat d’émission d’obligations.

Une Garantie à Première Demande (GAPD) sera signée par la société EURL TFI, société mère de SAS VILLAS BELLE ÉPOQUE. Cette garantie implique que le promoteur s’engage au remboursement du principal et le paiement des intérêts de l’Emprunt Obligataire si le débiteur SAS VILLAS BELLE ÉPOQUE n’est pas en mesure de le faire à échéance.

Une caution personnelle notariée sera également consentie par Thierry Foubert déclarant disposer d’un patrimoine immobilier net de dettes de 776.000 € en juillet 2024

L’ÉMETTEUR

Caractéristiques des obligations :

• Obligations nominatives et négociables
• Montant de l’emprunt : 250.000 € (seuil de faisabilité : 250.000 €)
• Prix d’émission de l’obligation : 1 €
• Souscription minimale : 1.000 obligations
• Souscription par tranche de 1.000 obligations
• Échéance : 12 mois après la date d’émission
• Remboursement : in fine (à l’échéance)
• Remboursement anticipé total ou partiel du nominal et des intérêts possible à tout moment avec un minimum de 6 mois d’intérêts
• Prorogation possible : 8 mois aux mêmes conditions
• Rang de remboursement : Rang 2
• Coupon : 12,0% par an

Nicolas DERBES, fondateur d’immocratie, participera à la souscription à hauteur de 1.000 obligations.

LE DÉROULEMENT

Immocratie ouvre la souscription et appelle les fonds. Si, à l’issue de la période de souscription, les fonds collectés n’atteignent pas le montant recherché (250.000 €), les investisseurs seront intégralement remboursés de leur mise de fonds.

L’acquisition de la maison est prévue pour fin septembre 2024. Les travaux de démolition commenceront dans la foulée. Le promoteur vise un hors d’eau / hors d’air en juin 2025 et une remise des clés en décembre 2025. Le plan de trésorerie prévisionnel indique une possibilité de remboursement anticipé de l’emprunt obligataire en juin 2025 après l’appel de fonds « hors d’eau / hors d’air ». La sortie des obligataires est donc prévue pour septembre 2025 mais pourrait intervenir plus tôt.

Ce planning a été conçu sur la base des entretiens menés avec l’opérateur. Il est attendu, non garanti.

LA RENTABILITÉ ATTENDUE

Sur la base d’une marge conforme aux prévisions et d’un retour sur investissement en septembre 2025, cette opération générerait pour les investisseurs un TRI* de 12,0% net de frais.

*Taux de rendement interne.

(1) : versés par les investisseurs à immocratie au moment de l’investissement en plus de leur souscription

Exemple d’un investissement de 5.000 €

• Sept 2024 : investissement de 5.000 €
• Sept 2025 : remboursement de 5.000 € de principal et versement de 600 € d’intérêts (11,0%) soit au total 5.600 €
• Soit un TRI annuel net de frais de 12,0%

Le TRI annuel net de frais est calculé comme suit :
TRI = ((MR / MI)^(365/t)) – 1
MI = Montant d’Investissement (incluant les frais d’entrée)
MR = Montant Remboursé (avant impôt)
t = la durée de l’investissement, en nombre de jours.

Pour connaître le détail de tous les frais pesant sur l’investissement et la fiscalité applicable, allez dans l’onglet « FRAIS / FISCALITÉ / RISQUES »

RISQUES IDENTIFIÉS ET POINTS FORTS

Risques identifiés :

• Risques administratifs
  Le permis de construire a été accordé et sera purgé début août du recours des tiers.
  
• Risques techniques
  Un risque technique existe, lié aux aléas classiques d’un chantier : intempéries, retards, … Néanmoins, si le chantier se prolongeait au-delà de la durée attendue, il est prévu dans le contrat d’émission obligataire une prorogation de ce dernier pour une période de 8 mois aux mêmes conditions de rémunération.
  
• Risques financiers
  Le financement (fonds propres + emprunt bancaire + emprunt obligataire + appels des fonds des lots précommercialisés) couvre 110% du prix de revient TTC (avec frais de gestion et de commercialisation versés au groupe).
  Le taux de marge opérationnelle prévisionnelle avant paiement des intérêts aux obligataires ressort à 8,3% du chiffre d’affaires. Cette marge équivaut à plus de 6,4 fois les intérêts dus sur 12 mois.
  
• Risques commerciaux
  3 maisons sur 4 sont précommercialisées sans condition de financement.

Points forts :

• Un bon rythme de commercialisation
  Les 3 réservations ont été obtenues en l’espace de 6 mois, ce qui constitue un bon rythme de commercialisation dans une période peu propice. De plus, cette pré-commercialisation est solide car sans condition suspensive de financement. Pour l’occasion, M Foubert a ouvert une antenne de vente à Châtelaillon-Plage (son agence historique est à La Rochelle)
  
• Un programme à taille humaine avec de belles prestations
  Ce programme à taille humaine correspond aux opérations que Thierry Foubert aime et sait réaliser. Sur cette opération, M Foubert « joue à domicile » puisqu’il habite Châtelaillon-Plage.
  
• Un promoteur expérimenté, engagé dans le projet
  Thierry Foubert dispose d’un réseau local de prestataires dont il a pu vérifier la fiabilité au cours de ses nombreuses précédentes opérations. Il dirige également une agence immobilière à La Rochelle qui commercialise ses programmes et quelques-uns de ses confrères.
  
• Une garantie à première demande et une caution personnelle solidaire du dirigeant
  Quelle que soit la performance de l’opération, le remboursement de l’emprunt obligataire et le versement des intérêts dus sont garantis par TFI EURL. Une caution personnelle solidaire notariée sera également consentie par Thierry Foubert.

Avertissement : – L’offre ne donne pas lieu à un prospectus soumis au visa de l’AMF ;
– Les personnes ou entités mentionnées au 2° du II de l’article L. 411-2 du code monétaire et financier ne peuvent participer à cette offre que pour compte propre dans les conditions fixées par les articles D. 411-1, D. 411-2, D. 734-1, D. 744-1, D. 754-1 et D. 764-1 du code monétaire et financier ;
– La diffusion, directe ou indirecte, dans le public des instruments financiers ainsi acquis ne peut être réalisée que dans les conditions prévues aux articles L. 411-1, L. 411-2, L. 412-1 et L. 621-8 à L. 621-8-3 du code monétaire et financier.

L’opération

DESCRIPTION DU BIEN

L’ensemble immobilier, sis 4 rue de l’Yser et 7 rue de Verdun à Chatelaillon-Plage, comprend :

• Deux parcelles sur lesquelles se trouvent deux hangars à ossature métallique, un donnant sur la rue de l’Yser et l’autre donnant sur la rue de Verdun.
• Références cadastrales : section AD, numéros 127 et 1414
• Surface totale : 07 ares 92 centiares (792 m²)

L’opération consiste en :

• La démolition des hangars
• La construction de 4 maisons de ville R+1, T5 avec garage/parking et jardin
• La revente en VEFA de ces 4 villas

Plan cadastral :

Plan de situation:

Vue aérienne du projet :

Implantation paysagère :

L’EMPLACEMENT

CHÂTELAILLON-PLAGE (17340)

Châtelaillon-Plage est avant tout une commune littorale, située à 12 km au sud de La Rochelle et à 18 km au nord de Rochefort. La ville est reliée à ces deux villes par la ligne ferroviaire régionale Nantes – Bordeaux et par une voie express à 2×2 voies, la RD 137.

Châtelaillon-Plage est l’une des plus célèbres stations balnéaires de Charente-Maritime. Se balader dans les rues permet de découvrir ses nombreuses villas Belle Époque, typiques de l’architecture balnéaire de la fin du XIXe et du début du XXe siècle. Le sable fin, qui s’étend
sur trois kilomètres, et la promenade qui borde le front de mer, invitent à la flânerie ou à la baignade. Son casino et son centre de thalassothérapie font également partie de son patrimoine.

En 2021, la commune comptait 6 227 habitants, en augmentation de 3,8 % par rapport à 2015

QUARTIER

Ces 4 jolies maisons de ville de style châtelaillonnais sont situées dans le triangle d’or, dans une rue calme à 350 mètres de la belle grande plage et à 300 mètres du marché couvert de Châtelaillon-Plage.

LOCALISATION

BILAN DE PROMOTION

Bilan prévisionnel (H.T) de l’opération avec une sortie prévue en septembre 2025

La marge du projet ressort à 7%.
La marge pour l’opérateur ressort à 17,9% car l’opérateur encaisse via sa holding des honoraires de gestion et via son agence immobilière des honoraires de commercialisation.

COMMERCIALISATION

3 maisons sur 4 sont précommercialisées

• Maison 1 – T5 – 115,24 m² – 735.000 € TTC FAI – disponible
• Maison 2 – T5 – 99,62 m² – 690.000 € TTC FAI – réservé
• Maison 3 – T5 – 102,49 m² – 697.000 € TTC FAI – réservé
• Maison 4 – T53 – 102,49 m² – 682.500 € TTC FAI – réservé

Le taux de précommercialisation en valeur s’établit à 74%

L’OPÉRATEUR

Cette opération est initiée et pilotée par la société SWEET HOME DOMIDYLLE, dirigée par Thierry Foubert.
Pour en savoir plus sur ces acteurs, allez dans l’onglet « Opérateur ».

Comme fréquemment dans la profession, le promoteur a créé une société dédiée pour réaliser le projet :

FICHE D’IDENTITÉ

LA SÉLECTION

L ’équipe dirigeante d’immocratie s’est rendue à Châtelaillon-Plage le 26 janvier 2024 pour découvrir la ville, l’environnement, et le site du projet.

Thierry FOUBERT nous a par ailleurs transmis tous les documents afférant à l’opération. Certains d’entre eux sont consultables dans l’onglet documents (budget prévisionnel, …).

L’opération a également été soumise à notre comité d’investissement, composé d’experts immobiliers et d’anciens banquiers, qui a rendu un avis favorable quant à la diffusion de l’opération sur immocratie.

Avertissement : – L’offre ne donne pas lieu à un prospectus soumis au visa de l’AMF ;
– Les personnes ou entités mentionnées au 2° du II de l’article L. 411-2 du code monétaire et financier ne peuvent participer à cette offre que pour compte propre dans les conditions fixées par les articles D. 411-1, D. 411-2, D. 734-1, D. 744-1, D. 754-1 et D. 764-1 du code monétaire et financier ;
– La diffusion, directe ou indirecte, dans le public des instruments financiers ainsi acquis ne peut être réalisée que dans les conditions prévues aux articles L. 411-1, L. 411-2, L. 412-1 et L. 621-8 à L. 621-8-3 du code monétaire et financier.

L’opérateur

TFI (GROUPE DOMIDYLLE)

Cette opération est initiée et pilotée par la Holding TFI EURL, actionnaire à 100% de la société de projet VILLAS BELLE ÉPOQUE SAS.

TFI (Groupe Domidylle), créé il y a 10 ans et dirigée par Thierry FOUBERT, est spécialisé dans les principaux métiers de l’immobilier en Nouvelle Aquitaine et à l’étranger. Son savoir-faire reconnu lui permet de proposer à ses clients un large panel de services :

• Conception et construction de résidences neuves (promotion immobilière)
• Commercialisation de biens de luxe à l’Ile Maurice et au Portugal à travers son réseau de consultants
• Rénovation de biens anciens, améliorations thermiques (rénovation urbaine)
• Transactions immobilières en Nouvelle Aquitaine

Il s’agit de sa septième collaboration avec immocratie, les 4 premières ayant fait l’objet d’une sortie positive conformes aux attentes.

L’ÉQUIPE MANAGÉRIALE

M Thierry FOUBERT

Issu d’une école de commerce et de gestion à Bordeaux, Thierry FOUBERT a démarré sa vie professionnelle dès la sortie des bancs de l’école en créant la société ETIC EUROPE, spécialisée dans l’étiquetage industriel pour le secteur de l’habillement. Après plus de 20 ans dans la gestion du développement du groupe (7 sociétés dans 6 pays), il décide de changer complètement de secteur en s’orientant dans la promotion immobilière, secteur qu’il occupe depuis maintenant près de 10 ans, avec le développement de programmes neufs à taille humaine sur le secteur de la Charente – Maritime. 

Thierry FOUBERT s’est entouré de collaborateurs à même de développer l’activité de DOMIDYLLE : une responsable de programmes, un directeur marketing et une chargée de communication.

HISTORIQUE D’OPÉRATIONS

Ci-après 4 exemples récents d’opérations :

Frais / Fiscalité

L’objectif de rentabilité de l’opération est de 12% par an, net de frais
La rentabilité annoncée sur l’opération est à titre indicatif et n’est pas garantie.

LES FRAIS

En sa qualité de prestataire de services de financement participatif, AM EQUITY, éditeur d’Immocratie, facture des honoraires de conseil (ou frais d’entrée) aux investisseurs qui souscrivent. Ces honoraires ne sont pas prélevés sur le montant souscrit et sont à régler en sus de l’investissement. Il n’y a pas d’honoraires de conseil facturés sur ce projet. 

AM EQUITY (immocratie) se rémunère également en facturant 11.250 € HT au promoteur si la collecte aboutit.

FISCALITÉ

L’investissement sur cette opération se concrétise par la souscription d’obligations non convertibles émises par la société SAS VILLAS BELLE ÉPOQUE. Ces obligations vont générer des revenus (les intérêts) qui sont imposés. Les gains générés par le crowdfunding immobilier, les intérêts, sont à classer dans la catégorie des produits de placement à revenu fixe.

A ce titre, depuis le 1^er janvier 2018, ils sont soumis à la nouvelle fiscalité mise en place par le gouvernement Macron, la fameuse « Flat Tax », à savoir le prélèvement forfaitaire unique (PFU). Néanmoins, il est toujours possible d’être imposé au barème progressif tel que c’était le cas auparavant.

Depuis le 1er janvier 2018, le PFU s’applique d’office sur les intérêts, dès leur perception. La renonciation au PFU doit se faire sur votre déclaration de revenu. Mais, attention, ce choix est alors globlal pour l’ensemble de vos revenus du capital (plus-value, dividendes, intérêts, …)

Comment marche le prélèvement forfaitaire unique sur les intérêts du crowdfunding ?

A la date d’échéance de l’émission obligataire, si l’émetteur vous rembourse, sont alors prélevés sur les intérêts :

• Une retenue à la source forfaitaire de 12,8 %. Cet acompte constitue l’intégralité de l’impôt dû, rien d’autre n’est à régler l’année suivante. En cas de trop perçu, il vous est remboursé. Si vous êtes non imposés, vous conservez la possibilité de demander une dispense concernant le paiement de cet acompte.
• À laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux correspondant à 17,2 % des intérêt

Dispense de prélèvement de l’acompte d’impôt sur le revenu

Vous pouvez demander à être dispensé du règlement de l’acompte d’impôt sur le revenu, si le revenu fiscal de référence de votre foyer fiscal de l’année précédente (indiqué sur votre avis d’imposition) est :

• inférieur à 25 000 € si vous êtes célibataire, divorcé ou veuf,
• inférieur à 50 000 € si vous êtes soumis à une imposition commune.

Dans cette situation, la retenue à la source sera constituée uniquement des prélèvements sociaux (soit 17,2% des intérêts).

A noter également pour les foyers fiscaux dans cette situation : une fraction des prélèvements sociaux, la CSG, est déductible du revenu imposable de l’année du versement, à hauteur de 5,1 %. Ce montant sera calculé et déduit automatiquement de votre revenu imposable par l’administration fiscale.

RISQUES

RISQUES SPÉCIFIQUES LIÉS A L’INVESTISSEMENT DANS DES SOCIÉTÉS NON COTÉES

• Risque de perte totale ou partielle du capital investi
  L’investisseur doit être conscient du risque de perte d’une partie ou de la totalité du capital investi. Ce risque est inhérent à l’activité de promotion immobilière. Malgré l’étude et l’analyse effectuées par AM EQUITY (immocratie) et les vérifications apportées à l’examen des dossiers, AM EQUITY ne saurait garantir un retour sur investissement.
• Risque de liquidité
  La revente des titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine, partielle, voire impossible. Ces titres n’étant pas cotés, leur liquidité ne sera assurée qu’au terme de l’opération immobilière.
• Non garantie du retour sur investissement
  Le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé

RISQUES SPÉCIFIQUES LIÉS A UN PROJET IMMOBILIER

Il n’y a pas de rentabilité sans risque. Sur un projet immobilier, de nombreux paramètres entrent en jeu, et des impondérables peuvent survenir. Étant entendu qu’un promoteur fera tout son possible pour prévenir ces risques et en limiter l’impact : assurances, études de marché, établissement de diagnostics, ligne de budget couvrant les aléas, etc… Risques liés au chantier Dépassement de budget / travaux supplémentaires non anticipés ; surcoûts entraînés par un retard de livraison, sinistres en cours de chantier ; hausse des coûts de construction, liée à la hausse des coûts des matériaux et des normes réglementaires de plus en plus lourdes ; découverte de vestiges archéologiques pouvant entraîner des retards ou la suspension des travaux sur les sols concernés

Ces risques, s’ils adviennent, peuvent impacter l’investissement : retarder le remboursement, réduire la rentabilité, voire entraîner une perte en capital malgré les garanties existantes.

RISQUES SPÉCIFIQUES A LA DÉTENTION D’OBLIGATIONS

• Les Obligations peuvent être remboursées par anticipation par l’émetteur
  Le remboursement anticipé peut entraîner pour les Porteur un rendement inférieur à leurs attentes.
• Risque lié au crédit de l’émetteur
  Les Porteurs sont exposés au risque de crédit de l’Émetteur, correspondant à l’incapacité de l’Émetteur de remplir ses obligations financières au titre du Contrat d’émission obligataire, entraînant de fait une perte pour l’investisseur. L’Émetteur ni les Obligations n’ont fait l’objet d’une notation.
• Risque lié au rang de séniorité
  L’ordre des créanciers est le suivant : 1er rang : dette bancaire, 2ème rang : obligations, 3ème rang : actions
• Modification des modalités des Obligations
  Les Porteurs, automatiquement groupés en une Masse, sont contraints par les décisions prises par l’assemblée générale des Porteurs ; pouvant modifier les modalités des Obligations sous réserve de l’application des dispositions de l’article L. 228265 du Code de commerce.
• Modification des lois en vigueur
  Les Porteurs pourront être contraints en cas de modification de la législation applicable en vigueur à la date du présent Contrat. Aucune assurance ne peut être donnée quant aux conséquences d’une décision judiciaire ou administrative ou d’une modification de la législation ou de la réglementation française (ou de l’interprétation généralement donnée à celle-ci) postérieure à la date au présent Contrat.

AVANTAGES DU MONTAGE OBLIGATAIRE

• L’émission obligataire de la SAS VILLAS BELLE ÉPOQUE a pour finalité le financement d’un seul et unique programme immobilier. Cette exclusivité est formalisée dans le contrat d’émission obligataire.
• L’emprunt obligataire est senior par rapport au capital du promoteur investi dans SAS VILLAS BELLE ÉPOQUE. De fait, SAS VILLAS BELLE ÉPOQUE devra rembourser les obligataires de SAS VILLAS BELLE ÉPOQUE avant de rembourser les fonds propres du promoteur.
• AM EQUITY (immocratie) assure le suivi des flux financiers depuis les souscripteurs jusqu’au compte courant de la SAS VILLAS BELLE ÉPOQUE. L’emprunt obligataire est constaté par un procès-verbal.
• La rémunération et la date de remboursement des fonds sont fixes. Cela ne garantit pas pour autant que le remboursement ait lieu.

The FAQs

Documents relatifs à l’opération

• Fiche d’informations clés
• Plan de situation
• Attestation obtention Permis de construire
• Attestation de non recours du Permis de construire
• Bilan promoteur prévisionnel
• K-BIS et statuts VILLAS BELLE ÉPOQUE SAS
• K-BIS et statuts TFI EURL
• PV d’AG VILLAS BELLE ÉPOQUE SAS
• Contrat d’émission obligataire
• Comptes financiers dernier exercice TFI EURL
• Organigramme externe
  

Avertissement :

Ces documents sont confidentiels.
Pour rappel, en vous inscrivant sur Immocratie, vous vous êtes engagé(e) à ne pas transmettre en intégralité ou partiellement ces informations et à ne pas les utiliser à une autre fin que l’étude de l’opportunité d’investir dans l’opération concernée.