La Société Civile de Construction Vente ( SCCV )
Quelles sont les caractéristiques de ces sociétés si prisées par les professionnels de la construction ?
Société civile de construction vente = un objet à caractère commercial
La SCCV, créée généralement pour une opération immobilière et liquidée au terme de celle-ci, facilite la gestion des promoteurs qui peuvent piloter chacune de leurs opérations séparément (financement, comptabilité, …). Mais surtout, c’est une des rares structures de type SCI autorisée à vendre un bien immobilier pour dégager un profit. La SCI classique, elle, ne peut en effet acheter et revendre de manière régulière, dans le but de réaliser une plus-value. Elle a plus vocation à détenir un portefeuille de biens immobiliers.
Pour résumer, la SCI est recommandée lorsqu’il s’agit d’acheter pour louer, la SCCV est recommandée lorsqu’il s’agit d’acheter pour construire et revendre sitôt la construction achevée. Attention, toutefois, si les associés souhaitent avoir l’attribution de la construction en tout ou partie, en jouissance ou en propriété, il convient alors de s’orienter vers une autre forme juridique, la société civile d’attribution.
Société civile de construction vente = la simplicité de création
Elle ne nécessite aucun capital minimum. Il peut s’agir d’apports en espèces, en nature ou en industrie. Il s’agit la plupart du temps d’espèces. Le capital peut être libéré en plusieurs fois avec des apports au fur et à mesure de la progression du projet. La SCCV peut être à capital variable ce qui évite ainsi un certain nombre de formalités à accomplir à chaque variation du capital.
Deux associés suffisent pour créer une société civile de construction vente. Il peut s’agir de personnes physiques et/ou morales. Aucune condition de nationalité n’est requise.
Les statuts sont rédigés librement entre associés, sous seing privé. Le notaire n’est donc pas obligatoire sauf en cas d’apports de biens immobiliers dans le capital de la SCCV. Un acte sous seing privé et un acte notarié ont la même valeur juridique.
Société civile de construction vente = une fiscalité transparente
La SCCV ne paie pas d’impôt sur les sociétés. Chaque associé est imposé sur les bénéfices nets qu’il perçoit. La SCCV est dite fiscalement transparente. Ainsi, les associés, personnes physiques, doivent déclarer leur quote part de résultat sur leur déclaration annuelle d’IR tandis que les associés, personnes morales, doivent l’intégrer dans leur bénéfice fiscal pour la détermination de leur IS.
En contrepartie de cette transparence fiscale, les statuts doivent prévoir la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social, à proportion de leurs parts dans le capital social.
Société civile de construction vente et crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier propose bien souvent aux particuliers de participer au financement de projets qui sont portés dans une SCCV. Et ce financement prend la forme d’une participation au capital de la SCCV et un apport en compte courant d’associé. Pour protéger l’investisseur de cette responsabilité indéfinie prévue dans les statuts de la SCCV, les plateformes de crowdfunding comme immocratie proposent un investissement indirect dans ces SCCV. Les investisseurs sont invités à souscrire à des obligations d’une SAS ad hoc. C’est cette SAS, dont la responsabilité est limitée aux apports, qui prend une participation au capital de la SCCV.
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