Comment déclarer les bénéfices du crowdfunding immobilier ?
En vogue depuis quelques années, le crowdfunding immobilier a connu sur la période 2017-2018 un essor sans précédent : 101 millions d’euros récoltés pour financer pas moins de 220 projets. Un système qui attire pour la qualité de son sous-jacent mais aussi pour ses rendements compris entre 7% et 10% sur des périodes comprises entre un et trois ans. Un placement rentable, à condition d’en respecter les règles de fiscalité, à commencer par la déclaration d’impôt. Comment sont imposés les bénéfices du crowdfunding immobilier ?
<b>Fiscalité du crowdfunding immobilier</b>
Le financement participatif lié à la promotion immobilière s’affiche comme un des placements les plus rentables du moment pour les épargnants. Comme tout placement, il convient de le porter sur sa déclaration d’impôt. Rappelons que les sommes investies dans le crowdfunding et les gains correspondants sont assujettis à l’impôt sur le revenu suivant la nature du gain. Jusqu’à présent, lors du versement des intérêts, l’Etat prélevait 15.5% de prélèvements sociaux doublé d’un prélèvement forfaitaire non libératoire de 24% comme acompte sur le montant dû l’année suivante.
La nouvelle loi Finances pour 2018 a changé la donne : les épargnants ont désormais la possibilité de payer une fois pour toutes une flat tax (prélèvement forfaitaire unique) de 30 %. Ce pourcentage se décompose comme suit :
- un taux forfaitaire de 12,8%
- des prélèvements sociaux de 17,2%
Une modalité d’imposition qui, selon la situation du contribuable, peut s’avérer particulièrement avantageuse.
Pour un particulier ayant des revenus élevés, la flat tax peut lui permettre de payer moins d’impôt que si sa plus-value était soumise au barème progressif.
De tous les changements apportés par la loi Finances 2018, le crowdfunding immobilier apparaît comme le grand gagnant.
<b>Alternative au PFU : le barème progressif</b>
S’il est avantageux, le PFU n’est pas la seule option pour les épargnants qui peuvent également choisir l’imposition au barème progressif s’il considère que ce régime leur est plus avantageux. Notez qu’il s’agit ici d’une option globale. Elle porte sur l’ensemble des revenus mobiliers et plus-values entrant dans le champ d’application du PFU. Elle est exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus.
Si vous choisissez l’imposition au barème progressif, les plus-values réalisées sur vos investissements sont soumises :
- à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif
- aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.
La contribution sociale généralisée (CSG) est déductible à hauteur de 6,8% du revenu global imposable de l’année de son paiement.
<b>Crowdfunding immobilier : le calcul de la plus-value</b>
Important : les modalités d’imposition des plus-values ont changé au 1er janvier 2018. Avant cette date, les plus-values sur les titres acquis étaient réduites pour le calcul de l’IR. Cette réduction, sous forme d’un abattement pour durée de détention, était égal à :
- 50% du montant des gains nets lorsque les titres sont détenus depuis au moins deux ans et moins de huit ans à la date de cession,
- 65% de leur montant lorsque les titres sont détenus depuis au moins huit ans.
Depuis le 1er janvier 2018, les plus-values de cession de titres (acquis ou souscrits) sont exclues du champ d’application des abattements. En revanche, le montant de la plus-value brute est quant à lui pris en compte dans le Revenu Fiscal de Référence (RFR) pour ensuite calculer la Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR).
<b>Crowdfunding immobilier et IFI : que dit la loi ?</b>
L’ISF est mort, vive l’IFI. La loi de finances pour 2018 transforme l’impôt sur la fortune (ISF) en impôt sur la fortune immobilière (IFI). Concrètement, cela signifie que seul le patrimoine immobilier (immeubles bâtis ou non bâtis, droits réels immobiliers, droit d’usage ou d’habitation, nue-propriété, etc) est désormais taxé au titre de l’impôt sur la fortune immobilière.
Quid du crowdfunding immobilier ? « Pour l’investisseur, il s’agit d’un prêt à un promoteur et donc un produit financier portant sur des offres de titres de capital ou de titres de créances. En aucun cas, il ne s’agit d’un investissement dans l’immobilier ou dans la pierre-papier”.
Le crowdfunding immobilier est donc un placement immobilier, et non pas un investissement dans la pierre. Partant de ce constant, les plus-values générées par ce type de placement n’entrent donc pas dans le calcul de l’IFI. Les revenus issus des obligations participatives, immobilières ou non, sont donc désormais soumis – pour l’ensemble des personnes physiques imposables – à la flat tax de 30 %.