Investisseurs : vos questions, nos réponses

Immocratie est une plateforme de crowdfunding immobilier qui conseille des investisseurs dans le but d’orienter leur épargne vers le financement d’opérations immobilières au travers d’obligations à taux fixe. Chaque opération est largement documentée : photos, plans, études, business plan prévisionnel, rentabilité attendue, historique de l’opérateur, … Après avoir été soumis à un formulaire de connaissance client, l’investisseur  qui décide de souscrire un des titres référencés peut souscrire en ligne à l’opération de son choix.

Les opérations proposées sur Immocratie sont variées, il peut s’agir d’immobilier résidentiel, commercial ou industriel. Il peut s’agir de construction, de rénovation ou de réhabilitation. Tous les détails d’un investissement sont clairement affichés sur la fiche de chaque opération.

Les risques d’une opération immobilière sont de 3 ordres :

• Les risques techniques liés aux aléas classiques d’un chantier : intempéries, retards, défaillance d’un sous-traitant, …
• Les risques administratifs, tels la non obtention d’un permis de construire ou une action de recours d’un tiers sur un permis de construire, qui peuvent bloquer et/ou retarder l’opération
• Les risques de commercialisation : d’une part, les prix de vente peuvent être revus à la baisse impactant ainsi la marge financière de l’opération, d’autre part, la durée de commercialisation peut être plus longue que prévue impactant la durée d’immobilisation des fonds et par conséquent l’objectif de rendement annuel.

L’attention des investisseurs est attirée sur le fait que les investissements proposés via la plateforme Immocratie comportent des risques et que le montant qu’il est raisonnable d’investir dépend de la situation personnelle de l’investisseur.

Pour déterminer ce montant, l’investisseur doit tenir compte de son patrimoine personnel, de ses besoins actuels mais également de son souhait de prendre des risques ou, au contraire, de privilégier un investissement prudent. Il est également fortement recommandé de diversifier ses investissements afin de ne pas les exposer uniquement aux risques d’un seul projet.

Les opérations immobilières dans lesquelles Immocratie vous conseille d’investir sont rigoureusement sélectionnées. Elles passent par le filtre d’un cahier des charges exigeant qui analyse en détail les caractéristiques de l’opération : la structure du financement, le marché local et son évolution, la stratégie d’intervention, la réputation et la qualité du promoteur ou de la société opératrice. Un comité d’investissement étudie chaque dossier et rend un avis favorable ou défavorable.

Le montant minimum est variable selon les opérations mais il ne sera jamais inférieur à 1000 euros.

La période d’investissement varie d’une opération à l’autre allant en moyenne de 6 à 24 mois. Prenez bien connaissance de la durée de l’investissement avant de souscrire une opération. La durée, tout comme le rendement de votre investissement, n’est pas garantie mais attendue.

La société qui porte le projet immobilier lève les fonds auprès des investisseurs par émission obligataire. Il s’agit d’obligations à taux fixe, non convertibles, in fine (c’est-à-dire que le remboursement du nominal et le versement des intérêts n’interviennent qu’à la date d’échéance de l’emprunt obligataire).

La société lève les fonds directement auprès des investisseurs, sans holding intermédiaire, par émission d’obligations et investit le montant recherché par le promoteur dans son opération. Ce montage permet de limiter la responsabilité des investisseurs à leurs apports. L’investissement prend donc la forme d’une souscription à des titres non cotés.

Lorsque la forme juridique de la société de projet ne permet pas l’émission d’obligations, une SAS ad hoc peut être créée pour émettre les obligations. Cette SAS apporte ensuite les fonds levés en compte courant d’associé dans la société de projet.

Le promoteur peut dans certains cas se porter garant de l’emprunt obligataire de la société de projet, sa filiale.

Si la collecte des fonds n’est pas terminée pour l’opération dans laquelle vous avez investie, nous vous invitons à nous contacter si vous souhaitez annuler votre participation. En revanche, si des honoraires de conseil vous ont été facturés,  ils ne feront pas l’objet d’un remboursement de la part d’immocratie. Ces frais engagent votre souscription, le montant investi vous est alors réservé  et déduit du montant d’investissement disponible pour les autres investisseurs. Le non-remboursement de ces honoraires a vocation à éviter les souscriptions « à la légère » qui pénaliseraient immocratie, l’opérateur et les autres investisseurs intéressés par l’opération.

Oui. Cependant, l’investisseur qui souhaite revendre tout ou partie de ses titres avant leur échéance peut rencontrer des difficultés à trouver un acquéreur, conduisant à pouvoir rendre impossible une telle revente. Les titres ne feront l’objet d’aucune cotation et aucun marché secondaire ne sera organisé.. Avant d’investir, comprenez bien que la période de blocage des fonds annoncée par l’opérateur immobilier peut être sujette à variation, notamment s’il y a revente du bien (la commercialisation peut être en effet plus rapide ou plus longue que prévue). Reportez-vous toujours aux documents de chaque opération pour connaitre la durée attendue de l’opération et d’éventuelles restrictions quant au transfert ou à la vente de votre investissement.

Il vous faut tout d’abord vous inscrire sur immocratie pour être autorisé(e) à consulter les offres de financement participatif. Pour être en mesure d’investir, vous devez compléter un questionnaire comme l’exige la réglementation. C’est une étape importante car nous avons besoin de bien vous connaître pour vous proposer des investissements en phase avec votre profil et votre stratégie d’investisseur. Tout questionnaire incomplet ou mal rempli sera refusé. Après validation par nos services de ce questionnaire, vous serez en mesure d’accéder au dossier d’investissement complet et de procéder à votre investissement.

Une fois votre profil validé, vous êtes en mesure de souscrire. Immocratie vous invite régulièrement à financer des opérations. Le jour de l’ouverture d’une souscription, rendez vous sur la page de présentation du projet, cliquez sur le bouton « Investir » et complétez le formulaire d’investissement en indiquant, entre autres, le montant que vous souhaitez investir puis réglez les honoraires de conseil s’il y en a sur le projet qui vous intéresse. Ce règlement vaut engagement de souscription, ces honoraires ne sont remboursables que sous certaines conditions. Une fois ce règlement effectué, vous serez appelé à verser les fonds par virement bancaire.

Si l’objectif de collecte n’est pas atteint, les investisseurs ayant souscrit se verront intégralement remboursés du montant investi et des honoraires de conseil facturés.

Chaque investissement est différent. Nous vous invitons à consulter les modalités de rémunération de chaque opération. Néanmoins, dans la plupart des cas, le montant de l’investissement ainsi que l’éventuelle plus-value sont distribués aux investisseurs une fois l’opération immobilière terminée.

Les intérêts que vous recevez sont imposés dans la catégorie des « produits de placement à revenu fixe », comme par exemple les intérêts des livrets bancaires ou les coupons d’obligations. A ce titre, s’applique, par défaut, à la source, le prélèvement forfaitaire unique de 30%.  Pour plus de détails, reportez-vous à l’onglet « Frais / Fiscalité / Risques » de chaque projet

Immocratie vous tiendra régulièrement informé(e) de votre investissement. La plateforme met à votre disposition un espace « investisseur » dans lequel vous retrouverez tous vos investissements, l’historique des distributions des rendements ainsi que toutes les informations inhérentes à l’opération (avancée des travaux, de la commercialisation, etc…). Ces informations vous seront également relayées par mail, n’hésitez donc pas à ajouter immocratie à votre carnet d’adresses afin de bien les recevoir. Vous recevrez également chaque année les documents nécessaires pour remplir votre déclaration d’impôts.

Vous pouvez être amené(e) à payer des honoraires de conseil / frais d’entrée sur certaines opportunités présentées par Immocratie. Ce n’est pas systématique et lorsqu’il y en a, ils sont clairement affichés sur la page de présentation des projets. Ces frais sont à payer en parallèle de votre souscription. Ces frais n’ont aucun impact sur l’objectif de rentabilité indiqué sur chaque opération car ce rendement est net de tous frais.

Immocratie n’est qu’une plateforme qui orchestre votre investissement ainsi que celui de vos co-investisseurs. Si cette dernière venait à disparaitre, votre investissement resterait effectif.