Les erreurs les plus couramment commises par les marchands de biens

Le métier de marchand de biens est aussi prometteur que complexe, et il nécessite une expertise technique, juridique et financière. Pourtant, même les professionnels les plus aguerris peuvent commettre des erreurs qui impactent la rentabilité ou la faisabilité de leurs projets. Voici un panorama des erreurs les plus fréquentes et leurs conséquences.

1. Négliger l’étude de marché

L’une des erreurs majeures est de sous-estimer l’importance d’une étude approfondie du marché local. Certains marchands de biens se lancent dans des acquisitions sans vérifier la demande réelle pour le type de bien qu’ils souhaitent revendre (habitations, locaux commerciaux, terrains). Cette négligence peut entraîner des délais prolongés dans la revente, des prix sous-évalués, ou même des pertes financières.

Solution : Effectuer une analyse précise de la zone géographique, du pouvoir d’achat des acheteurs potentiels, et des tendances du marché immobilier.

2. Sous-estimer les coûts annexes

Les coûts d’un projet immobilier ne se limitent pas au prix d’achat du bien. Frais de notaire, travaux de rénovation, taxes foncières, frais de financement, ou encore commissions d’agences sont souvent mal anticipés. Cela peut réduire considérablement la marge bénéficiaire.

Solution : Établir un budget prévisionnel détaillé incluant toutes les charges potentielles, avec une marge de sécurité pour les imprévus.

3. Ne pas maîtriser les aspects juridiques et fiscaux

Le cadre légal et fiscal est complexe pour les marchands de biens, notamment en ce qui concerne la TVA, les droits d’enregistrement, et les montages financiers. Une mauvaise interprétation de la réglementation ou une gestion approximative peut entraîner des sanctions, des redressements fiscaux, ou des pertes de temps et d’argent.

Solution : S’entourer de professionnels compétents (avocats, fiscalistes, comptables) pour valider la conformité de chaque opération.

4. Investir dans des biens sans potentiel de valorisation

Certains marchands de biens, attirés par des prix d’achat attractifs, acquièrent des biens situés dans des zones peu dynamiques ou avec des défauts structurels difficiles à corriger. Cela complique la revente et limite la rentabilité.

Solution : Privilégier les biens ayant un fort potentiel de valorisation (emplacement, configuration, possibilité de transformation) en lien avec les attentes du marché.

5. Mauvaise gestion des délais

Le temps est un facteur clé dans une opération immobilière. Une gestion inadéquate des délais peut engendrer des coûts supplémentaires importants : intérêts d’emprunt prolongés, charges fixes, ou encore perte d’opportunités. Les retards sont souvent liés à des difficultés dans l’obtention des permis de construire, des travaux mal planifiés, ou des blocages administratifs.

Solution : Planifier soigneusement chaque étape du projet et anticiper les éventuels obstacles administratifs ou techniques.

6. Ignorer l’importance du financement

Une erreur fréquente est de mal calibrer le financement des projets. Recourir exclusivement à l’autofinancement peut limiter les opportunités, tandis qu’un levier financier excessif peut créer une situation de surendettement risqué, surtout en cas de retournement du marché.

Solution : Équilibrer financement bancaire et fonds propres, et envisager des solutions alternatives comme le crowdfunding immobilier pour optimiser la gestion des liquidités.

7. Manquer de transparence avec les partenaires

Les marchands de biens travaillent souvent avec des investisseurs, des artisans, ou des agences immobilières. Un manque de communication ou de transparence peut générer des conflits, affecter la qualité du travail, ou nuire à la réputation du marchand de biens.

Solution : Instaurer des relations de confiance avec des partenaires fiables, avec des contrats clairs et un suivi rigoureux des engagements.

8. Ne pas s’adapter aux évolutions du marché

L’immobilier est un secteur en constante évolution, marqué par des changements économiques, législatifs, et environnementaux. Certains marchands de biens continuent à appliquer des méthodes dépassées, ce qui les rend moins compétitifs.

Solution : Se tenir informé des évolutions (normes énergétiques, nouvelles réglementations, outils numériques) pour rester en phase avec les attentes du marché

Conclusion

Le métier de marchand de biens offre des perspectives intéressantes, mais il exige une gestion rigoureuse et une vigilance constante. Éviter les erreurs courantes passe par une préparation minutieuse, l’accompagnement de professionnels, et une capacité à s’adapter aux aléas du marché. Avec ces précautions, les marchands de biens peuvent maximiser leurs chances de succès et pérenniser leur activité.

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Immocratie, la plateforme de crowdfunding immobilier des marchands de biens

Depuis ses débuts, Immocratie finance les marchands de biens. Sa première opération financée à l’été 2015 était d’ailleurs une opération de vente à la découpe dans le Vaucluse. Immocratie a également financé des opérations de division parcellaire, des opérations d’achat revente, de réhabilitation, etc… ce qui lui a permis de développer une véritable expertise des opérations de marchands de biens.

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Pour en savoir plus : L’incubateur Marchand de biens

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