Les fonds propres, une préoccupation majeure du promoteur immobilier et du marchand de biens

Les fonds propres, une composante essentielle du financement d’un projet immobilier

A de rares exceptions près, tout projet immobilier, initié par un promoteur ou un marchand de biens, démarre nécessairement par l’acquisition d’un foncier. Le promoteur pour y construire, le marchand de biens pour rénover et/ou découper. L’acquisition de ce foncier et l’intervention qui lui succède exige l’immobilisation de capitaux qui permettront de financer le coût de revient du projet. Ce n’est qu’une fois le projet livré et commercialisé que le professionnel récupère ces capitaux et la marge réalisée.

Il est rare que le professionnel autofinance son projet immobilier car l’immobilier est devenu très cher. Il se tourne généralement vers une banque pour emprunter les capitaux nécessaires à l’achat du foncier et aux travaux. Seulement depuis 2008, les banques ont resserré la vis du crédit et exigent quasi-systématiquement que le professionnel participe à l’effort de financement en y injectant des fonds, les fameux fonds propres. En moyenne, ces fonds doivent représenter 20% du besoin en financement. A tel point qu’aujourd’hui, on peut affirmer : pas de fonds propres, pas de projet.

Une disponibilité de fonds propres pas toujours évidente

Un promoteur immobilier ou un marchand de biens ont bien souvent plusieurs projets en cours de réalisation. A différents stades d’évolution. Certains démarrent à peine, certains se terminent. Mais dans chacun d’entre eux, le professionnel a immobilisé des fonds propres. Et tant qu’ils ne sont pas terminés, ils ne peuvent récupérer leur mise. Et lorsque tous leurs fonds propres ont été « placés », ils sont alors dans l’incapacité d’initier de nouveaux projets. Ils sont contraints d’attendre la fin d’un de leurs projets en cours pour récupérer leur « mise » et l’utiliser pour un nouveau projet. Sachant que des projets peuvent prendre du retard du fait d’une commercialisation plus longue que prévue ou d’un chantier qui connaît des difficultés, cette dépendance aux fonds propres peut devenir un vrai frein au développement de leur activité.    

Les pistes pour trouver des fonds propres

Par conséquent, les professionnels de l’immobilier s’efforcent de s’affranchir de cette dépendance. Plusieurs possibilités s’offrent à eux :

• La co-promotion : les promoteurs immobiliers ou les marchands de biens peuvent s’associer dans un même projet. L’effort de financement est ainsi partagé. Mais la marge du projet également.
• La recherche de « sleeping partners » : il s’agit de gros investisseurs privés (family office, club deals, …) mais qui n’interviennent pas dans la gestion opérationnelle du projet. Ils captent eux aussi une partie de la marge.

Les fonds propres via le crowdfunding immobilier

Et internet créa le crowdfunding immobilier. Il ne s’agit ni plus ni moins que de solliciter des particuliers pour obtenir des fonds propres. Quelques plateformes, dont immocratie ou Upstone, propose ce service aux professionnels de l’immobilier, promoteurs comme marchands de biens. Ces dernières procèdent bien entendu à une sélection des projets qui leur sont soumis et ceux qui sont retenus sont présentés aux particuliers qui peuvent y investir à partir de 1.000 euros voire 100 euros sur certaines plateformes. Les fonds ainsi apportés sont rémunérés en fin de projet à un taux annuel compris entre 8 et 15% selon le niveau de risque de chaque projet.  

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Chez immocratie, nous étudions votre projet gratuitement. Un simple mail ou coup de fil suffit.