L’investissement

Immocratie a le privilège de vous inviter à réserver votre participation au financement d’une opération de vente à la découpe à Saint-Estève (66240) dans les Pyrénées Orientales. Les souscriptions ouvriront vers la mi-janvier.

L’opération, initiée et gérée par TLC, consiste en :

• L‘acquisition d’une maison d’habitation avec appartement en R+1 et garage en RDC sur une parcelle de 208 m²
• La transformation du garage en surface habitable
• La réalisation de travaux de réagencement et de rénovation pour une découpe en 2 appartements
• La revente de ces 2 appartements (l’un en RDC, l’autre au 1er étage)

LES POINTS ESSENTIELS A RETENIR

• Les investisseurs sont invités à souscrire à l’émission obligataire de la société SAS TLC, qui, avec les fonds collectés, abondera ses fonds propres pour acquérir l’ensemble immobilier et démarrer les travaux.
• 300.000 euros sont recherchés sur Immocratie et/ou sur Upstone. Si l’objectif de collecte n’est pas atteint dans les temps, les investisseurs ayant souscrit seront intégralement remboursés du montant investi.
• En cas de réussite du projet, les investisseurs récupéreront leurs fonds et les intérêts courus, 12 mois après l’émission, avec un objectif de rentabilité annuelle (TRI) de 11,0% net de frais. Il est rappelé qu’il s’agit d’un objectif, pas d’une promesse de rendement et le TRI peut être inférieur ou nul
• Le dirigeant de SAS TLC, Loïc Calderon, réalise ici sa troisième opération de l’année. Les 2 premières ont été financées par Immocratie et l’une d’elles a déjà fait l’objet d’un remboursement anticipé complet. Il s’agit de sa troisième collaboration avec immocratie.
• Les 2 appartements sont sous offre d’achat par un même acquéreur qui souhaite utiliser l’étage pour lui et installer ses parents au rez de chaussée. Une promesse d’achat est en cours de préparation.
• Un permis de construire a été obtenu
• Une hypothèque de premier rang sera consentie par l’opérateur sur les 2 appartements

LE FINANCEMENT

La SAS TLC financera l’opération comme suit :

• Un apport de fonds propres de 330.000 euros répartis comme suit :
  
  • Un apport de fonds propres de 30.000 euros par ILC SAS
  • Un apport de fonds propres de 300.000 euros par les investisseurs IMMOCRATIE

Soit un financement total de 330.000 €

LE MONTAGE FINANCIER

Dans l’opération, les investisseurs souscriront aux obligations émises par la SAS TLC.

Les titres émis sont des obligations « in fine » ce qui signifie que le remboursement du nominal et des intérêts se déclenche en une fois à la date d’échéance des obligations. La date de remboursement ainsi que le taux d’intérêt sont déterminés au préalable dans le contrat d’émission d’obligations.

Une hypothèque de premier rang sera consentie par la SAS TLC sur la maison (valeur à l’achat : 185.000 € – valeur des 2 appartements à la revente : 360.000 €).

L’ÉMETTEUR

Caractéristiques des obligations :

• Obligations nominatives et négociables
• Montant de l’emprunt : 300.000 € (seuil de faisabilité : 300.000 €)
• Prix d’émission de l’obligation : 1 €
• Souscription minimale : 1.000 obligations
• Souscription par tranche de 1.000 obligations
• Échéance : 12 mois après la date d’émission
• Remboursement : in fine (à l’échéance)
• Remboursement anticipé total ou partiel du nominal et des intérêts possible à tout moment avec un minimum de 3 mois d’intérêts
• Prorogation possible : 8 mois aux mêmes conditions
• Rang de remboursement : Rang 1
• Coupon : 11,0% par an

Nicolas DERBES, fondateur d’immocratie, participera à la souscription à hauteur de 1.000 obligations.

LE DÉROULEMENT

Immocratie ouvre la souscription et appelle les fonds. Si, à l’issue de la période de souscription, les fonds collectés n’atteignent pas le montant recherché (300.000 €), les investisseurs seront intégralement remboursés de leur mise de fonds.

L’acquisition de la maison est prévue pour janvier 2025. Les travaux de ré-agencement et de rénovation commenceront dans la foulée et devraient tout au plus durer 4 mois. Si tout se passe comme prévu, une sortie des investisseurs est possible dès le mois de mai 2025. L’emprunt est toutefois conclu sur une période plus prudente (12 mois) avec une sortie des investisseurs en janvier 2026.

Ce planning a été conçu sur la base des entretiens menés avec l’opérateur. Il est attendu, non garanti.

LA RENTABILITÉ ATTENDUE

Sur la base d’une marge conforme aux prévisions et d’un retour sur investissement en janvier 2026, cette opération générerait pour les investisseurs un TRI* de 11,0% net de frais.

*Taux de rendement interne.

(1) : versés par les investisseurs à immocratie au moment de l’investissement en plus de leur souscription

Exemple d’un investissement de 5.000 €

• Janvier 2025 : investissement de 5.000 €
• Janvier 2026 : remboursement de 5.000 € de principal et versement de 550 € d’intérêts (11,0%) soit au total 5.550 €
• Soit un TRI annuel net de frais de 11,0%

Le TRI annuel net de frais est calculé comme suit :
TRI = ((MR / MI)^(365/t)) – 1
MI = Montant d’Investissement (incluant les frais d’entrée)
MR = Montant Remboursé (avant impôt)
t = la durée de l’investissement, en nombre de jours.

Pour connaître le détail de tous les frais pesant sur l’investissement et la fiscalité applicable, allez dans l’onglet « FRAIS / FISCALITÉ / RISQUES »

RISQUES IDENTIFIÉS ET POINTS FORTS

Risques identifiés :

• Risques administratifs
  Le permis de construire pour la création d’un logement en rez-de-chaussée a été obtenu.
  
• Risques techniques
  Un risque technique existe, lié aux aléas classiques d’un chantier : intempéries, retards, … Néanmoins, si le chantier se prolongeait au-delà de la durée attendue, il est prévu dans le contrat d’émission obligataire une prorogation de ce dernier pour une période de 8 mois aux mêmes conditions de rémunération.
  
• Risques financiers
  Les fonds propres couvrent 100% du prix de revient TTC. Le taux de marge opérationnelle prévisionnelle avant paiement des intérêts aux obligataires ressort à plus de 14,7% du chiffre d’affaires. Cette marge équivaut à plus de 5 fois les intérêts dus sur 4 mois.
  
• Risques commerciaux
  Les 2 appartements sont sous offre d’achat auprès d’un seul acquéreur. Ce dernier dispose d’un apport conséquent et d’un accord de financement de sa banque pour le complément. Une promesse d’achat est en cours de rédaction. Les fonds collectés ne seront débloqués que sur production de cette promesse. La vente des 2 appartements sera réitérée sous condition de réalisation des travaux de rénovation.

Points forts :

• Un achat en bloc par un acquéreur motivé
  L’acquéreur qui s’est positionné recherchait un bien atypique dans lequel il pourrait loger à proximité ses parents vieillissants. Un produit rare sur le marché. La maison découpée par Loïc Calderon répond à toutes ses attentes.
  
• Des appartements au prix
  Outre cet acquéreur, Loïc Calderon a reçu une offre d’achat au prix pour le logement à l’étage avec financement validé et une forte marque d’intérêt pour le logement du rez-de-chaussée. En cas de retour à la vente des 2 appartements, Loïc Calderon est donc serein quant à leur commercialisation.
  
• Un promoteur expérimenté, engagé dans le projet
  Loïc Calderon dispose d’un réseau local de prestataires dont il a pu vérifier la fiabilité au cours de précédentes opérations. Très présent sur ses chantiers, il a démontré sur ces précédentes opérations une efficacité remarquable (délais très courts de travaux)
  
• Une hypothèque de premier rang
  Une hypothèque de premier rang sera consentie par la SAS TLC sur la maison (valeur à l’achat : 185.000 € – valeur des 2 appartements à la revente : 360.000 €).

Avertissement : – L’offre ne donne pas lieu à un prospectus soumis au visa de l’AMF ;
– Les personnes ou entités mentionnées au 2° du II de l’article L. 411-2 du code monétaire et financier ne peuvent participer à cette offre que pour compte propre dans les conditions fixées par les articles D. 411-1, D. 411-2, D. 734-1, D. 744-1, D. 754-1 et D. 764-1 du code monétaire et financier ;
– La diffusion, directe ou indirecte, dans le public des instruments financiers ainsi acquis ne peut être réalisée que dans les conditions prévues aux articles L. 411-1, L. 411-2, L. 412-1 et L. 621-8 à L. 621-8-3 du code monétaire et financier.

L’opération

DESCRIPTION DU BIEN

L’ensemble immobilier, sis 12 rue des Oliviers à Saint Estève, comprend :

• Une maison R+1 à usage d’habitation avec jardin sur une parcelle de 208 m²
• Références cadastrales : section AR, numéro 23
• Surface totale : 02 ares 08 centiares (208 m²)

L’opération consiste en :

• La découpe de la maison en 2 appartements
• Des travaux de ré-agencement et de rénovation
• La revente de ces 2 appartements

Plan cadastral :

Plan de situation:

Plans des 2 appartements

Visite vidéo de l’étage en l’état :

L’EMPLACEMENT

SAINT ESTEVE (66240)

Saint-Estève est une commune française située dans l’est du département des Pyrénées-Orientales, en région Occitanie. Elle compte 11 824 habitants en 2021. Elle fait partie de l’aire d’attraction de Perpignan. Ses habitants sont appelés les Stéphanois ou Stéphanoises.

La commune est principalement résidentielle avec un développement économique axé sur la Zone Économique Stéphanoise et la Zone Industrielle La Mirande. Ces zones accueillent des entreprises locales et soutiennent l’emploi. Par ailleurs, la ville dispose de divers commerces et services.

La ville est bien desservie par les transports en commun reliant Perpignan et ses environs, facilitant ainsi les déplacements quotidiens.

LOCALISATION

BILAN DE PROMOTION

Bilan prévisionnel (H.T) de l’opération avec une sortie prévue en mai 2025

La marge du projet ressort à 14,7% avant paiement des intérêts.

COMMERCIALISATION

Les 2 appartements sont aujourd’hui précommercialisés. En détail :

• RDC / Garage / Jardin – Lot 1 – 72 m² – 180.000 €
• R+1 / Balcon / Parking – Lot 2 – 95 m² – 180.000 €

L’OPÉRATEUR

Cette opération est initiée et pilotée par la société TLC, dirigée par Loïc Calderon.
Pour en savoir plus sur cet opérateur, allez dans l’onglet « Opérateur ».

Comme fréquemment dans la profession, le promoteur a créé une société dédiée pour réaliser le projet :

FICHE D’IDENTITÉ

LA SÉLECTION

Loïc Calderon nous a transmis tous les documents afférant à l’opération. Certains d’entre eux sont consultables dans l’onglet documents (budget prévisionnel, …).

L’opération a également été soumise à notre comité d’investissement, composé d’experts immobiliers et d’anciens banquiers, qui a rendu un avis favorable quant à la diffusion de l’opération sur immocratie.

Avertissement : – L’offre ne donne pas lieu à un prospectus soumis au visa de l’AMF ;
– Les personnes ou entités mentionnées au 2° du II de l’article L. 411-2 du code monétaire et financier ne peuvent participer à cette offre que pour compte propre dans les conditions fixées par les articles D. 411-1, D. 411-2, D. 734-1, D. 744-1, D. 754-1 et D. 764-1 du code monétaire et financier ;
– La diffusion, directe ou indirecte, dans le public des instruments financiers ainsi acquis ne peut être réalisée que dans les conditions prévues aux articles L. 411-1, L. 411-2, L. 412-1 et L. 621-8 à L. 621-8-3 du code monétaire et financier.

L’opérateur

TLC

Cette opération est initiée et pilotée par ILC, actionnaire à 100% de la société de projet TLC SAS. Il s’agit de sa troisième collaboration avec immocratie, la première opération financée ayant été complètement remboursée conformément aux attentes.

L’ÉQUIPE MANAGÉRIALE

Fort d’une expérience personnelle en investissement immobilier et travaux, Loïc a pu au fil des années apprendre la maîtrise d’un programme immobilier, tant sur la partie financière que sur la partie opérationnelle. Après 4 ans en tant qu’assistant de direction dans le bâtiment et 8 ans en tant que conseiller clientèle à la banque populaire, Loïc a décidé de se lancer dans la promotion immobilière en 2021. Saint-Estève est sa troisième opération.

HISTORIQUE D’OPÉRATIONS

Ci-après 2 exemples récents d’opérations :

Frais / Fiscalité

L’objectif de rentabilité de l’opération est de 11% par an, net de frais
La rentabilité annoncée sur l’opération est à titre indicatif et n’est pas garantie.

LES FRAIS

En sa qualité de Conseiller en Investissements Participatifs, AM EQUITY, éditeur d’Immocratie, facture des honoraires de conseil (ou frais d’entrée) aux investisseurs qui souscrivent. Ces honoraires ne sont pas prélevés sur le montant souscrit et sont à régler en sus de l’investissement. Il n’y a pas d’honoraires de conseil facturés sur ce projet. 

SOCFIREV (immocratie) se rémunère également en facturant 13.500 € HT au promoteur si la collecte aboutit.

FISCALITÉ

L’investissement sur cette opération se concrétise par la souscription d’obligations non convertibles émises par la société SAS TLC. Ces obligations vont générer des revenus (les intérêts) qui sont imposés. Les gains générés par le crowdfunding immobilier, les intérêts, sont à classer dans la catégorie des produits de placement à revenu fixe.

A ce titre, depuis le 1^er janvier 2018, ils sont soumis à la nouvelle fiscalité mise en place par le gouvernement Macron, la fameuse « Flat Tax », à savoir le prélèvement forfaitaire unique (PFU). Néanmoins, il est toujours possible d’être imposé au barème progressif tel que c’était le cas auparavant.

Depuis le 1er janvier 2018, le PFU s’applique d’office sur les intérêts, dès leur perception. La renonciation au PFU doit se faire sur votre déclaration de revenu. Mais, attention, ce choix est alors globlal pour l’ensemble de vos revenus du capital (plus-value, dividendes, intérêts, …)

Comment marche le prélèvement forfaitaire unique sur les intérêts du crowdfunding ?

A la date d’échéance de l’émission obligataire, si l’émetteur vous rembourse, sont alors prélevés sur les intérêts :

• Une retenue à la source forfaitaire de 12,8 %. Cet acompte constitue l’intégralité de l’impôt dû, rien d’autre n’est à régler l’année suivante. En cas de trop perçu, il vous est remboursé. Si vous êtes non imposés, vous conservez la possibilité de demander une dispense concernant le paiement de cet acompte.
• À laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux correspondant à 17,2 % des intérêt

Dispense de prélèvement de l’acompte d’impôt sur le revenu

Vous pouvez demander à être dispensé du règlement de l’acompte d’impôt sur le revenu, si le revenu fiscal de référence de votre foyer fiscal de l’année précédente (indiqué sur votre avis d’imposition) est :

• inférieur à 25 000 € si vous êtes célibataire, divorcé ou veuf,
• inférieur à 50 000 € si vous êtes soumis à une imposition commune.

Dans cette situation, la retenue à la source sera constituée uniquement des prélèvements sociaux (soit 17,2% des intérêts).

A noter également pour les foyers fiscaux dans cette situation : une fraction des prélèvements sociaux, la CSG, est déductible du revenu imposable de l’année du versement, à hauteur de 5,1 %. Ce montant sera calculé et déduit automatiquement de votre revenu imposable par l’administration fiscale.

RISQUES

RISQUES SPÉCIFIQUES LIÉS A L’INVESTISSEMENT DANS DES SOCIÉTÉS NON COTÉES

• Risque de perte totale ou partielle du capital investi
  L’investisseur doit être conscient du risque de perte d’une partie ou de la totalité du capital investi. Ce risque est inhérent à l’activité de promotion immobilière. Malgré l’étude et l’analyse effectuées par AM EQUITY (immocratie) et les vérifications apportées à l’examen des dossiers, AM EQUITY ne saurait garantir un retour sur investissement.
• Risque de liquidité
  La revente des titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine, partielle, voire impossible. Ces titres n’étant pas cotés, leur liquidité ne sera assurée qu’au terme de l’opération immobilière.
• Non garantie du retour sur investissement
  Le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé

RISQUES SPÉCIFIQUES LIÉS A UN PROJET IMMOBILIER

Il n’y a pas de rentabilité sans risque. Sur un projet immobilier, de nombreux paramètres entrent en jeu, et des impondérables peuvent survenir. Étant entendu qu’un promoteur fera tout son possible pour prévenir ces risques et en limiter l’impact : assurances, études de marché, établissement de diagnostics, ligne de budget couvrant les aléas, etc… Risques liés au chantier Dépassement de budget / travaux supplémentaires non anticipés ; surcoûts entraînés par un retard de livraison, sinistres en cours de chantier ; hausse des coûts de construction, liée à la hausse des coûts des matériaux et des normes réglementaires de plus en plus lourdes ; découverte de vestiges archéologiques pouvant entraîner des retards ou la suspension des travaux sur les sols concernés

Ces risques, s’ils adviennent, peuvent impacter l’investissement : retarder le remboursement, réduire la rentabilité, voire entraîner une perte en capital malgré les garanties existantes.

RISQUES SPÉCIFIQUES A LA DÉTENTION D’OBLIGATIONS

• Les Obligations peuvent être remboursées par anticipation par l’émetteur
  Le remboursement anticipé peut entraîner pour les Porteur un rendement inférieur à leurs attentes.
• Risque lié au crédit de l’émetteur
  Les Porteurs sont exposés au risque de crédit de l’Émetteur, correspondant à l’incapacité de l’Émetteur de remplir ses obligations financières au titre du Contrat d’émission obligataire, entraînant de fait une perte pour l’investisseur. L’Émetteur ni les Obligations n’ont fait l’objet d’une notation.
• Risque lié au rang de séniorité
  L’ordre des créanciers est le suivant : 1er rang : dette bancaire, 2ème rang : obligations, 3ème rang : actions
• Modification des modalités des Obligations
  Les Porteurs, automatiquement groupés en une Masse, sont contraints par les décisions prises par l’assemblée générale des Porteurs ; pouvant modifier les modalités des Obligations sous réserve de l’application des dispositions de l’article L. 228265 du Code de commerce.
• Modification des lois en vigueur
  Les Porteurs pourront être contraints en cas de modification de la législation applicable en vigueur à la date du présent Contrat. Aucune assurance ne peut être donnée quant aux conséquences d’une décision judiciaire ou administrative ou d’une modification de la législation ou de la réglementation française (ou de l’interprétation généralement donnée à celle-ci) postérieure à la date au présent Contrat.

AVANTAGES DU MONTAGE OBLIGATAIRE

• L’émission obligataire de la SAS TLC a pour finalité le financement d’un seul et unique programme immobilier. Cette exclusivité est formalisée dans le contrat d’émission obligataire.
• L’emprunt obligataire est senior par rapport au capital du promoteur investi dans SAS TLC. De fait, SAS TLC devra rembourser les obligataires de SAS TLC avant de rembourser les fonds propres du promoteur.
• AM EQUITY (immocratie) assure le suivi des flux financiers depuis les souscripteurs jusqu’au compte courant de la SAS TLC. L’emprunt obligataire est constaté par un procès-verbal.
• La rémunération et la date de remboursement des fonds sont fixes. Cela ne garantit pas pour autant que le remboursement ait lieu.

The FAQs

Documents relatifs à l’opération

• Fiche d’informations clés
• Dossier d’investissement
• Plan de situation
• Attestation obtention Permis de construire
• Bilan promoteur prévisionnel
• K-BIS et statuts TLC SAS
• K-BIS et statuts ILC SAS
• PV d’AG TLC SAS
• Contrat d’émission obligataire
• Rapport de vérification Actif-Passif TLC SAS
  

Avertissement :

Ces documents sont confidentiels.
Pour rappel, en vous inscrivant sur Immocratie, vous vous êtes engagé(e) à ne pas transmettre en intégralité ou partiellement ces informations et à ne pas les utiliser à une autre fin que l’étude de l’opportunité d’investir dans l’opération concernée.